Доверительное управление
Сдача недвижимости в аренду - дело непростое.
С ней сопряжены хлопоты и беспокойство, обусловленные поиском порядочных и
платежеспособных арендаторов, контролем за использованием помещений, а также за
бесперебойным поступлением арендной платы. Кроме того, собственнику приходится
решать хозяйственные вопросы, связанные с эксплуатацией объектов. Весь этот
груз проблем можно переложить на плечи компании, предлагающей услуги по
доверительному управлению недвижимостью.
По данным столичных риэлторов, Киеве в
доверительное управление попадает до 15-20% сдаваемых квартир, около 50%
складских и логистических помещений и порядка 90% бизнес центров.
Основным нормативным актом, регулирующим
данные отношения, является Гражданский кодекс.
По договору доверительного управления
имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне
(доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное
управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом
в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление
не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Осуществляя доверительное управление имуществом,
доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в
соответствии с договором доверительного управления любые юридические и
фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены
ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению
имуществом.
Сразу хотелось бы обратить внимание на то, что
доверительное управление - это не посредническая схема работы, по которой
работает большинство агентств по сдаче недвижимости в наем, заключающаяся в
поиске арендаторов и их заселения, на чем функция агентства считается
выполненной.
Договор доверительного управления имуществом
относится к числу договоров об оказании услуг. Целью данного договора является
управление имуществом в интересах определенного лица. Поэтому его предметом
выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и
фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению
переданным ему имуществом.
Т.е. по договору доверительного управления все
бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению
договора аренды лежит на доверительном управляющем. Проще говоря, учредитель
управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного
управляющего доходы от управления имуществом, все остальное - забота
управляющей компании.
Услуга доверительного управления имеет,
разумеется, свою стоимость. Обычно это сумма в районе 10% от полученного за год
дохода от сдачи в аренду недвижимости. Однако владелец недвижимости может
дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный
фиксированный платеж, который управляющая компания будет обязана перечислить
ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.
Кроме того, управляющие компании готовы
предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги,
которые арендатору все равно каким то образом придется организовывать.
Управляющие компании решают задачи повышения
инвестиционной привлекательности объекта и снижения издержек эксплуатации,
обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам
комфортное использование объекта.
Что касается самого договора доверительного
управления, то он должен быть заключен в письменной форме, необходимо соблюсти
существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в
доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется
управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата
вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор
доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять
лет.
Обычно в договоре указывается, что
доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении
имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя
управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время
доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки,
причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного
износа, а также упущенную выгоду.
Передавая имущество в доверительное управление
следует внимательно отнестись к обязанностям доверительного управляющего по
сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его
ответственности в следствие причинения вреда, и т.д. Обычно обязательно
включать в договор условие о страховании имущества.
Договор доверительного управления имуществом
прекращается вследствие:
- смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем,
или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не
предусмотрено иное;
- отказа выгодоприобретателя от получения
выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
- смерти гражданина, являющегося доверительным
управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или
безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя
несостоятельным (банкротом);
- отказа доверительного управляющего или
учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с
невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное
управление имуществом;
- отказа учредителя управления от договора по
иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при
условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором
вознаграждения;
- признания несостоятельным (банкротом)
гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.
|