О чем молчат агенты при продаже комнат?
В 90-е, пожалуй, самой распространенной
операцией на рынке недвижимости было расселение коммуналок. Сейчас тема уже не
столь актуальна: большинство бывших «вороньих слободок» превратились в весьма
фешенебельные отдельные квартиры, а их прежние обитатели давно избавились от
необходимости делить свои кухни и иные «места общего пользования» с
посторонними людьми.
Однако, комнаты в коммунальных, а зачастую и в
обычных квартирах по-прежнему предлагаются на рынке, радуя не самых
состоятельных граждан возможностью обзавестись собственной жилплощадью.
Впрочем, ценой плюсы покупки комнаты во многих случаях и ограничиваются. Потому
что в остальном такое приобретение может таить в себе много неприятных
сюрпризов. О которых, кстати, далеко не всегда риэлторы рассказывают своим
клиентам. Поэтому сегодня поговорим об особенностях сделок с коммуналками*.
Лучший покупатель – сосед?
Главным отличием продажи комнаты в
коммунальной квартире является то, что ее нельзя продать кому угодно. Вернее
можно, но не сразу. Потому что у продавца такой комнаты «по определению» есть
соседи по квартире. Они-то и обладают преимущественным правом покупки. На
практике данное положение означает, что, решившись расстаться с «коммунальной
собственностью», продавец прежде всего должен предложить ее этим самым соседям.
И только если они откажутся, может выставить комнату в открытую продажу. Таковы
требования закона.
Соответственно, покупая комнату, стоит
убедиться, что соседям было направлено уведомление о продаже этого помещения, и
в течение месяца с момента направления такого уведомления эти самые соседи не
предприняли ничего для ее приобретения, а еще лучше – дали письменный отказ от
покупки, оформленный у нотариуса. Кстати, если какая-либо из комнат в коммуналке
не приватизирована, то в роли «соседа» выступают городские власти, и
уведомление о продаже комнаты должно направляться Жилищно -комунальное
Управление.
Впрочем, подобные требования сегодня известны
и многим продавцам, и покупателям, и уж тем более риэлторам. Более того,
большинство агентов, приступая к продаже комнаты, добросовестно разъясняют
своему клиенту, что надо делать. Однако дальше могут начаться «тонкости».
Тонкости, как это нередко бывает на нашем рынке недвижимости, нередко связаны с
правами несовершеннолетних.
Родители за детей не подписываются!
Если одна из соседских комнат находится в
собственности (в том числе долевой) у несовершеннолетнего ребенка, то
разрешение на отказ ребенка от преимущественного права покупки должны дать
органы опеки. И нередко эти самые органы опеки такого разрешения не дают.
Преследуют они при этом вполне гуманные цели: таким образом они пытаются
подтолкнуть родителей к покупке комнаты и улучшению условий жизни ребенка.
Однако не у всех родителей и вправду есть возможность для приобретения
дополнительной жилплощади: как ни крути, а комната в столице редко обходится
дешевле, чем пару десятков тысяч.
И в этой ситуации родители, недолго думая,
пишут «отказ» от имени ребенка. Естественно, никакой юридической силы такой
отказ не имеет, что обычно приводит к «развалу» сделки в процессе ее
государственной регистрации. Но даже если регистрация все же пройдена (а случаи
подобные на практике мне встречались), покупателю расслабляться не только рано,
но и вообще нет никакой возможности, поскольку в дальнейшем такая сделка
запросто оспаривается в суде. И остается только надеяться, что «пронесет»…
Конечно, риэлтор допускает такое исключительно
по собственной некомпетентности, а никак не по злому умыслу: все-таки
абсолютное большинство договоров купли-продажи с таким «отказом» просто не
зарегистрируют. Тем не менее участникам сделки от этого не легче. Поэтому, выбирая
риэлтора для совершения операции с жилплощадью в коммуналке или долей в
квартире, поинтересуйтесь, сколько он провел именно таких сделок. Ведь
описанными ситуациями список «тонкостей» не ограничивается.
Дареному коню в зубы смотрят!
Впрочем, гораздо сложнее, когда юридические
нюансы дополняются «человеческим фактором». В истории с продажей или покупкой
комнат такое бывает, когда сосед вовсе не друг и не товарищ.
Конечно, идеальный для покупателя вариант,
когда соседи продавца безропотно идут к нотариусу и оформляют у него заявления
об отказе от права преимущественной покупки. Однако на практике, как говорится,
возможны варианты… И частенько варианты эти сводятся к тому, что соседи
занимают позицию «собаки на сене», просто не желая официально подтверждать свой
отказ приобрести продаваемую комнату. Причем самые знающие из них не только не
дают подтверждения отказа, но и стараются всячески избежать получения
уведомления о продаже комнаты. Это дает им возможность возмущенно заявить в
суде: «Я знать не знал о продаже комнаты! Если бы знал, обязательно купил бы!»
– и на этом основании потребовать признания сделки недействительной и перевода
прав покупателя комнаты на себя.
Если соседи заняли такую
«агрессивно-выжидательную» позицию, риэлтору приходится превращаться в
дипломата и пытаться добиться-таки вожделенного «отказа». Однако на практике
часть риэлторов предпочитает пойти путем наименьшего сопротивления и убедить
собственного клиента оформить сделку путем заключения не договора
купли-продажи, а договора дарения.
О чем говорят риелторы: делим доли, комнаты и
материнский капитал
Конечно, провести такую сделку вполне
возможно, и никаких проблем с регистрацией при этом не возникнет: ведь для
совершения дарения спрашивать согласия соседей нет нужды. Однако в этом случае
над покупателем повисает «дамоклов меч». Ведь дарение, прикрывающее куплю-продажу,
– притворная сделка. Вот и получается,
что эта сделка является недействительной изначально, и в дальнейшем с легкостью
«разваливается» в суде. Увы, риэлторы, проводящие подобные операции,
информируют об этом своих клиентов-покупателей далеко не всегда…Впрочем,
описанными «подводными камнями» особенности сделок с комнатами на
ограничиваются.
|